Il credito d’imposta ZES Unica sostiene le imprese che realizzano progetti di investimento iniziale nelle zone agevolate della ZES Unica. L’incentivo può riguardare l’acquisto di nuovi macchinari, impianti e attrezzature e, entro specifici limiti, terreni e immobili strumentali.
La Legge di Bilancio 2026 ha esteso l’agevolazione agli investimenti realizzati negli anni 2026, 2027 e 2028, introducendo per ciascuna annualità una procedura articolata in una comunicazione preventiva e in una successiva comunicazione integrativa.
Istituita nel 2024 in sostituzione del precedente credito d’imposta Mezzogiorno, la ZES Unica comprende oggi anche Marche e Umbria. Ai fini del credito d’imposta, tuttavia, non rileva automaticamente l’intero territorio delle dieci regioni: l’investimento deve essere localizzato nelle zone assistite individuate dalla Carta degli aiuti a finalità regionale 2022-2027.
ZES Unica 2026-2028: le novità in sintesi
L’agevolazione è stata estesa agli investimenti realizzati fino al 31 dicembre 2028.
Dal 2026 rientrano anche le zone assistite di Marche e Umbria.
Per ogni annualità è prevista una comunicazione preventiva e una successiva comunicazione integrativa.
Per gli investimenti 2026 la comunicazione preventiva è già chiusa; la comunicazione integrativa dovrà essere inviata dal 3 al 17 gennaio 2027.
Le ZLS beneficiano di un credito distinto, con modelli e perimetro territoriale propri.
Il credito aggiuntivo del 14,6189% si riferisce agli investimenti ZES 2025 e non agli investimenti ordinari del 2026.
Che cos’è la ZES Unica
La Zona Economica Speciale Unica è stata istituita per rafforzare l’attrattività dei territori interessati, semplificare i procedimenti amministrativi e sostenere la realizzazione di nuovi investimenti produttivi.
Dal 20 novembre 2025 la ZES Unica comprende le seguenti regioni:
- Abruzzo
- Basilicata
- Calabria
- Campania
- Marche
- Molise
- Puglia
- Sardegna
- Sicilia
- Umbria
Occorre però distinguere tra il perimetro amministrativo della ZES Unica e il territorio nel quale si applica il credito d’imposta. Le semplificazioni amministrative interessano il perimetro della ZES, mentre il credito fiscale è riconosciuto soltanto per gli investimenti realizzati nelle zone assistite ammesse dalla Carta degli aiuti a finalità regionale 2022-2027.
Per Marche, Umbria e Abruzzo l’appartenenza alla regione non è quindi sufficiente: è necessario verificare che la struttura produttiva sia ubicata in uno dei territori effettivamente agevolati.
ZES Unica: come funziona
La ZES Unica è stata istituita dal Decreto-Legge n. 124/2023 ed è operativa dal 1° gennaio 2024. Dal 20 novembre 2025 il suo perimetro è stato esteso anche a Marche e Umbria.
Il credito d’imposta previsto per il periodo 2026-2028 è rivolto alle imprese che realizzano investimenti iniziali in strutture produttive ubicate nelle zone ammesse, indipendentemente dalla forma giuridica e dal regime contabile adottato, nel rispetto delle esclusioni settoriali e delle regole europee sugli aiuti di Stato.
Non possono beneficiare dell’agevolazione le imprese in stato di liquidazione o scioglimento e le imprese considerate in difficoltà secondo la normativa europea.
Per accedere al credito devono essere rispettate, tra le altre, le seguenti condizioni:
- La struttura produttiva deve trovarsi in una zona effettivamente agevolata;
- L’investimento deve rientrare in un progetto di investimento iniziale;
- Le spese devono essere correttamente documentate e certificate;
- L’attività deve essere mantenuta nell’area agevolata per almeno cinque anni dopo il completamento dell’investimento;
- Devono essere rispettati gli obblighi previsti in materia di aiuti di Stato, cumulabilità e controlli.
ZES Unica e ZLS: quali sono le differenze
La Legge di Bilancio 2026 ha esteso fino al 2028 anche il credito d’imposta destinato alle Zone Logistiche Semplificate. ZES Unica e ZLS restano però due strumenti distinti.
Il credito ZLS si applica agli investimenti effettuati nelle aree ammesse agli aiuti a finalità regionale comprese nelle Zone Logistiche Semplificate istituite secondo la normativa vigente. Tra le ZLS attualmente interessate rientrano quelle di:
- Veneto – Porto di Venezia-Rodigino;
- Emilia-Romagna;
- Porto e Retroporto di Genova;
- Toscana;
- Lombardia;
- Friuli-Venezia Giulia;
- Lazio;
- Porto e Retroporto della Spezia.
L’elenco può essere ampliato con l’istituzione o la modifica di ulteriori ZLS. Prima di pianificare l’investimento è quindi necessario verificare sia l’esistenza della ZLS sia l’inclusione della specifica struttura produttiva in una zona assistita.
Anche per il credito ZLS sono previste comunicazioni annuali preventive e integrative, ma devono essere utilizzati i modelli dedicati alla misura.
Settori esclusi e disciplina per agricoltura e pesca
Il credito d’imposta ZES Unica ordinario non spetta alle imprese che operano prevalentemente nei seguenti settori:
- Industria siderurgica;
- Industria carbonifera e della lignite;
- Trasporti e relative infrastrutture, con le eccezioni previste per il magazzinaggio e il supporto ai trasporti;
- Produzione, stoccaggio, trasmissione e distribuzione di energia e infrastrutture energetiche;
- Banda larga;
- Settore creditizio, finanziario e assicurativo.
Per le imprese agricole, forestali, della pesca e dell’acquacoltura è prevista una disciplina autonoma.
Nel 2026 la misura specifica interessa gli investimenti effettuati dal 1° gennaio al 15 novembre 2026 e prevede una soglia minima di progetto pari a 50.000 euro. La comunicazione integrativa deve essere trasmessa dal 20 novembre al 2 dicembre 2026.
La possibilità di accedere alla misura e l’intensità del beneficio devono essere verificate alla luce della dimensione dell’impresa, dell’attività svolta e delle specifiche regole europee applicabili al settore.
In cosa consiste il credito d’imposta ZES Unica
Per ciascuna annualità il credito è commisurato agli investimenti realizzati dal 1° gennaio al 31 dicembre, entro il limite massimo di 100 milioni di euro per ogni progetto di investimento.
Non sono agevolabili i progetti con un costo complessivo inferiore a 200.000 euro.
L’intensità massima teorica dipende:
- dalla zona nella quale si trova la struttura produttiva;
- dalla dimensione dell’impresa;
- dall’importo complessivo del progetto;
- dalle regole europee applicabili alla specifica tipologia di investimento.
Aliquote massime ZES Unica 2026
| Regione o area | Piccole imprese | Medie imprese | Grandi imprese |
| Campania, Calabria, Puglia e Sicilia | 60% | 50% | 40% |
| Basilicata, Molise e Sardegna | 50% | 40% | 30% |
| Zone assistite di Abruzzo, Marche e Umbria | 35% | 25% | 15% |
| Aree JTF della Puglia – Taranto | 70% | 60% | 50% |
| Aree JTF della Sardegna – Sulcis | 60% | 50% | 40% |
Le maggiorazioni previste per piccole e medie imprese si applicano ai progetti con costi ammissibili non superiori a 50 milioni di euro. Per i progetti di importo superiore si applicano le regole previste per i grandi progetti di investimento.
Nelle zone assistite ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE, l’accesso delle grandi imprese è sottoposto alle condizioni specifiche previste per gli investimenti iniziali destinati a nuove attività economiche.
Le percentuali indicate rappresentano le intensità massime teoriche. Il credito concretamente utilizzabile può essere ridotto qualora l’ammontare complessivo delle richieste superi le risorse disponibili per l’annualità.
Quali investimenti sono agevolabili
Il credito d’imposta riguarda gli investimenti che fanno parte di un progetto di investimento iniziale, come:
- La creazione di un nuovo stabilimento;
- L’ampliamento della capacità produttiva di uno stabilimento esistente;
- La diversificazione della produzione;
- Il cambiamento fondamentale del processo produttivo;
- L’acquisizione degli attivi di uno stabilimento chiuso o che sarebbe stato chiuso in assenza dell’acquisizione, nel rispetto delle condizioni previste dalla normativa europea.
Tra le spese ammissibili rientrano:
- Nuovi macchinari;
- Nuovi impianti;
- Nuove attrezzature;
- Beni acquisiti tramite locazione finanziaria;
- Terreni;
- Acquisizione, realizzazione o ampliamento di immobili strumentali.
Il valore di terreni e immobili non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato.
Non rientrano invece tra i costi agevolabili:
- Beni autonomamente destinati alla vendita;
- Beni trasformati o assemblati per ottenere prodotti destinati alla vendita;
- Materiali di consumo;
- Spese prive di un collegamento diretto con il progetto di investimento iniziale.
Leasing in costruendo
Con la risposta n. 32 dell’11 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche un immobile realizzato mediante leasing in costruendo può rientrare nell’agevolazione, purché siano rispettate tutte le condizioni nazionali ed europee.
L’investimento si considera realizzato ai fini del credito soltanto al momento della consegna dell’immobile. Anche gli oneri di prelocazione assumono rilevanza a partire da tale momento.
Esempio concreto: un’impresa che realizza un nuovo capannone attraverso leasing in costruendo non può considerare automaticamente agevolabili i costi durante la fase di costruzione. Occorre verificare la data di consegna dell’immobile, la destinazione produttiva, l’inquadramento nel progetto iniziale e il limite del 50% relativo alla componente immobiliare.
Come accedere al credito ZES Unica: procedura e scadenze
Per ogni annualità la procedura si articola in due passaggi.
1. Comunicazione preventiva
L’impresa deve indicare:
- Le spese già sostenute dal 1° gennaio dell’anno;
- Le spese che prevede di sostenere entro il 31 dicembre dello stesso anno;
- I dati dei progetti di investimento;
- Le strutture produttive interessate.
2. Comunicazione integrativa
L’impresa deve successivamente attestare:
- L’effettiva realizzazione degli investimenti;
- L’ammontare definitivo delle spese;
- Gli estremi delle fatture;
- Gli estremi della certificazione delle spese.
La comunicazione integrativa è obbligatoria e non può riportare investimenti superiori a quelli indicati nella comunicazione preventiva.
| Annualità | Periodo degli investimenti | Comunicazione preventiva | Comunicazione integrativa |
| 2026 | 1° gennaio – 31 dicembre 2026 | 31 marzo – 30 maggio 2026* | 3 – 17 gennaio 2027 |
| 2027 | 1° gennaio – 31 dicembre 2027 | 31 marzo – 30 maggio 2027 | 3 – 17 gennaio 2028 |
| 2028 | 1° gennaio – 31 dicembre 2028 | 31 marzo – 30 maggio 2028 | 3 – 17 gennaio 2029 |
*Nel 2026, poiché il 30 maggio cadeva di sabato, la scadenza operativa è slittata al 1° giugno 2026.
Alla data di aggiornamento di questa guida:
- Non è più possibile presentare una nuova comunicazione preventiva per il 2026;
- Le imprese che l’hanno validamente inviata dovranno presentare la comunicazione integrativa dal 3 al 17 gennaio 2027;
- Le imprese che non hanno prenotato il credito 2026 possono pianificare l’accesso per l’annualità 2027.
I nuovi modelli dell’Agenzia delle Entrate
Con il provvedimento del 30 gennaio 2026 l’Agenzia delle Entrate ha approvato:
- Il modello di comunicazione;
- Il modello di comunicazione integrativa;
- Le relative istruzioni;
- Le modalità di trasmissione telematica per il periodo 2026-2028.
La guida operativa dei Commercialisti
Il 24 aprile 2026 il Consiglio Nazionale e la Fondazione Nazionale di Ricerca dei Commercialisti hanno pubblicato il documento “Le Zone Economiche Speciali. Quadro di sintesi degli adempimenti per investimenti 2026 e delle opportunità future”.
La guida approfondisce, tra gli altri aspetti:
- I controlli preventivi;
- La certificazione delle spese;
- La compilazione dei modelli;
- Le cause di scarto;
- La timeline operativa;
- Le verifiche sulla cumulabilità.
Credito aggiuntivo ZES 2025 del 14,6189%
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un credito aggiuntivo pari al 14,6189% dell’ammontare del credito richiesto nella comunicazione integrativa ZES 2025.
Il beneficio riguarda esclusivamente le imprese che:
- hanno validamente presentato la comunicazione integrativa ZES 2025 dal 18 novembre al 2 dicembre 2025;
- non hanno ottenuto il riconoscimento del credito Transizione 5.0 con riferimento a uno o più investimenti compresi nella comunicazione integrativa;
- hanno trasmesso la specifica comunicazione per il credito aggiuntivo dal 15 aprile al 15 maggio 2026.
La finestra di richiesta è chiusa. Per le imprese che hanno maturato il diritto, il credito è utilizzabile in compensazione dal 26 maggio al 31 dicembre 2026 con il codice tributo 7041.
Come si utilizza il credito d’imposta ZES Unica
Il credito riconosciuto è utilizzabile esclusivamente in compensazione tramite modello F24, presentato attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Per il credito relativo agli investimenti 2026 devono essere indicati:
- il codice tributo 7034;
- l’anno di riferimento 2026.
L’utilizzo segue modalità diverse a seconda della documentazione disponibile.
Investimenti documentati tramite fatture elettroniche SDI
La quota relativa agli investimenti:
- Correttamente certificati;
- Documentati mediante fatture elettroniche ricevute nello SDI;
può essere utilizzata dopo la pubblicazione del provvedimento che determina l’ammontare spettante e dopo il rilascio della seconda ricevuta con cui l’Agenzia riconosce l’utilizzabilità del credito.
Investimenti non documentabili tramite SDI o acquisiti in leasing
Per le spese non documentabili mediante fattura elettronica e per i beni acquisiti tramite locazione finanziaria, il credito può essere utilizzato soltanto dopo la verifica documentale della certificazione.
Il beneficiario deve trasmettere la certificazione all’Agenzia entro trenta giorni dal provvedimento di determinazione della percentuale, attraverso l’applicativo “Consegna documenti e istanze”.
Per le annualità 2027 e 2028 il codice tributo e le istruzioni operative dovranno essere verificati sulla base dei successivi documenti dell’Agenzia delle Entrate.
Il credito ZES Unica è cumulabile con altri incentivi?
Il credito d’imposta è cumulabile con aiuti de minimis e con altri aiuti di Stato relativi agli stessi costi, a condizione che il cumulo non determini il superamento dell’intensità massima o dell’importo di aiuto consentito dalla disciplina europea applicabile.
La cumulabilità non deve quindi essere rappresentata mediante un semplice “sì” o “no”: occorre verificare, per ogni progetto:
- Quali costi sono coperti dalle diverse agevolazioni;
- Se le misure costituiscono aiuti di Stato;
- Quale intensità massima è applicabile;
- Se le agevolazioni coprono la stessa quota di costo;
- Se il vantaggio complessivo supera il costo effettivamente sostenuto.
Cumulo con Transizione 5.0
La Legge di Bilancio 2025 ha ammesso il cumulo tra Transizione 5.0 e credito ZES Unica per gli investimenti 2024-2025, purché il sostegno non copra le medesime quote di costo e siano rispettati i limiti sugli aiuti di Stato.
Dal 2026 Transizione 5.0 non è più attivo per nuovi investimenti. Il riferimento resta però rilevante per i progetti completati nel 2025 e per il credito aggiuntivo ZES del 14,6189%, che non spetta quando Transizione 5.0 è stato riconosciuto su uno o più investimenti compresi nella comunicazione integrativa ZES 2025.
Cumulo con iperammortamento e altre agevolazioni
Per gli investimenti dal 2026 il confronto deve essere effettuato con il nuovo iperammortamento 2026-2028.
Il cumulo può essere valutato entro il limite del costo sostenuto e nel rispetto delle regole applicabili alle singole misure. La compatibilità deve essere verificata costo per costo, evitando di sommare automaticamente le percentuali nominali.
Lo stesso principio vale per:
- Nuova Sabatini;
- Incentivi regionali;
- Contributi in conto impianti;
- Garanzie e finanziamenti agevolati;
- Altre misure nazionali o europee.
Prima della pubblicazione, il team fiscale dovrà validare la formulazione definitiva sulla cumulabilità tra ZES e iperammortamento 2026.
Portale Web della ZES Unica
Per facilitare la conoscibilità e l’accesso ai benefici della Zona Economica Speciale (ZES) unica, è stato creato un portale web dedicato (articolo 12).
Questo portale ha la funzione principale di offrire informazioni complete sui vantaggi disponibili per le imprese all’interno della ZES unica. Inoltre, garantisce agli utenti l’accesso allo sportello unico digitale ZES, semplificando ulteriormente le procedure.
Sportello Unico Digitale ZES
Lo Sportello Unico Digitale ZES è attivo dal 1° marzo 2024 e rappresenta il canale digitale attraverso il quale le imprese possono presentare le richieste di Autorizzazione Unica relative a nuovi insediamenti e progetti di investimento localizzati nella ZES Unica.
Lo sportello consente di:
- Presentare telematicamente l’istanza;
- Allegare la documentazione richiesta;
- Coordinare i procedimenti autorizzativi coinvolti;
- Monitorare lo stato di avanzamento della pratica;
- Gestire le comunicazioni con le amministrazioni competenti.
Il riferiento istituzionale è oggi il Dipartimento per il Sud, subentrato alla precedente Struttura di missione ZES.
Lo Sportello SUD ZES riguarda le autorizzazioni e le semplificazioni amministrative. Non sostituisce le comunicazioni fiscali che devono essere presentate all’Agenzia delle Entrate per accedere al credito d’imposta.
ZES Unica: affidati ad Ayming
Per usufruire del credito d’imposta, le imprese interessate devono comunicare all’Agenzia delle Entrate l’importo delle spese ammissibili già sostenute e di quelle che prevedono di sostenere.
Il nostro team affianca il cliente in tutte le fasi operative previste dall’agevolazione, garantendo piena conformità alle disposizioni normative. Ci occupiamo della gestione completa della pratica attraverso le seguenti attività:
- Raccolta della documentazione necessaria;
- Analisi dei documenti e verifica dei requisiti di ammissibilità;
- Consulenza per la compilazione della sezione dedicata nella dichiarazione dei redditi;
- Supporto nella certificazione delle spese sostenute;
- Redazione e invio della comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Domande Frequenti (FAQ) sul Credito d’Imposta ZES Unica
Possono accedere al credito d’imposta tutte le imprese, indipendentemente dalla forma giuridica, dalla dimensione o dal regime contabile adottato, che effettuano investimenti in beni strumentali nuovi destinati a strutture produttive situate nelle zone assistite delle regioni del Mezzogiorno. Sono incluse sia le imprese già operative sia quelle che intendono insediarsi nella ZES Unica. È necessario che l’impresa mantenga l’attività nella ZES per almeno cinque anni dal completamento dell’investimento, pena la decadenza dal beneficio.
Sono esclusi dal credito d’imposta ZES Unica i seguenti settori:
- Industria siderurgica
- Industria carbonifera e della lignite
- Settore dei trasporti (esclusi magazzinaggio e supporto ai trasporti)
- Produzione, stoccaggio, trasmissione e distribuzione di energia e relative infrastrutture
- Settore della banda larga
- Settori creditizio, finanziario e assicurativo
Inoltre, non possono beneficiare dell’agevolazione le imprese in stato di liquidazione o scioglimento e quelle in difficoltà ai sensi della normativa europea
Per gli anni 2026, 2027, 2028, gli investimenti agevolabili devono essere effettuati tra il 1 gennaio e il 31 dicembre. Le imprese devono inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione preventiva tra il 31 marzo e il 30 maggio dell’anno di riferimento, indicando le spese ammissibili sostenute. Successivamente, è obbligatorio trasmettere una comunicazione integrativa tra il 3 e il 17 gennaio dell’anno successivo, attestando l’avvenuta realizzazione degli investimenti entro il termine stabilito.
Il credito d’imposta è riconosciuto per investimenti compresi tra 200.000 euro e 100 milioni di euro per ciascun progetto. È fondamentale che i beni acquisiti siano nuovi e destinati a strutture produttive ubicate nella ZES Unica. Inoltre, il valore complessivo di terreni e immobili non può superare il 50% dell’investimento agevolato.
Rientrano tra gli investimenti agevolabili gli acquisti di beni strumentali nuovi, materiali, destinati a strutture produttive ubicate nella ZES Unica. In particolare, sono ammessi:
- Macchinari e impianti
- Attrezzature industriali e commerciali
- Immobili strumentali e terreni (nel limite massimo del 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato)
- I beni devono essere nuovi, capitalizzati e destinati ad un utilizzo durevole nell’attività d’impresa.
Sì, il credito d’imposta ZES Unica è cumulabile con altri incentivi pubblici, a condizione che il cumulo non comporti il superamento dell’intensità massima di aiuto prevista dalla normativa europea in materia di aiuti di Stato (Regolamento UE n. 651/2014). È possibile, ad esempio, cumularlo con:
- Iperammortamento
- Incentivi regionali e contributi in conto capitale
- Agevolazioni previste dal Fondo di garanzia PMI
È consigliabile verificare le compatibilità specifiche in sede di progettazione finanziaria dell’investimento.
Le imprese che usufruiscono del credito d’imposta devono:
- Mantenere la destinazione d’uso dei beni agevolati e la continuità dell’attività nella ZES per almeno 5 anni (3 anni per le PMI)
- Conservare la documentazione contabile e amministrativa degli investimenti agevolati
- Inviare le comunicazioni preventive e integrative all’Agenzia delle Entrate nei termini stabiliti
In caso di mancato rispetto di tali obblighi, l’impresa decade dal beneficio e dovrà restituire il credito fruito, maggiorato di interessi e sanzioni.
Il credito d’imposta ZES Unica si utilizza esclusivamente in compensazione tramite modello F24, a decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello di entrata in funzione dei beni agevolati.
È necessario indicare il credito utilizzato nel quadro RU della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di utilizzo.
Le Zone Logistiche Semplificate sono aree istituite intorno a porti e sistemi logistici strategici. Per il periodo 2026-2028 beneficiano di un credito autonomo rispetto alla ZES Unica. L’agevolazione riguarda soltanto le porzioni delle ZLS ammesse agli aiuti regionali e richiede modelli dedicati.
È un credito relativo agli investimenti ZES 2025, destinato alle imprese che avevano presentato la comunicazione integrativa nel novembre-dicembre 2025 e non avevano ottenuto Transizione 5.0 sugli investimenti interessati. La finestra per richiederlo si è chiusa il 15 maggio 2026. Per i beneficiari è utilizzabile fino al 31 dicembre 2026 con codice tributo 7041.